Erbbaurecht leicht gemacht: So funktioniert die Grundstücksnutzung auf Zeit

Sie sind möglicherweise schon länger auf der Suche nach einem geeigneten Grundstück für Ihren Traum vom Eigenheim. Doch alle Bauplätze sind schlichtweg für Sie zu teuer. Eine interessante Alternative ist in diesem Fall das Erbbaurecht. Für Bauherren und Grundstückseigentümer ist es eine flexible Lösung. Der Eigentümer stellt sein Grundstück gegen einen regelmäßig zu zahlende Pacht zur Verfügung und Sie als Bauherr sparen sich die hohen Kosten für den Grundstückskauf. Wie diese Grundstücksnutzung auf Zeit funktioniert und welche Vorteile damit verbunden sind, erläutern wir Ihnen im Anschluss.

Erbbaurecht – Wie funktioniert das?

Auch unter der Bezeichnung Erbpacht bekannt, ist die Grundstücksnutzung anstelle des Kaufs eher unbekannt. Bauherren schrecken davor zurück, weil sich ihr neu gebautes Fertighaus auf fremdem Eigentum befinden soll. Es stellt sich nicht nur die Frage nach den Nutzungsmöglichkeiten und damit einhergehenden Regeln, sondern vor allem nach der Zukunft. Was passiert mit dem Haus, wenn die Erbpacht endet? Dies alles ist im Erbbaurechtsgesetz festgelegt und birgt einige Vorteile.

1. Grundlagen des Erbbaurechts

Seinen Ursprung hat die Erbpacht im Mittelalter. Sie wurde eingeführt, um die Bauaktivitäten zu fördern und eine langfristige Grundstücksnutzung zu garantieren. Erbbaurechtsgeber waren damals und sind heute häufig die Kirche und die Kommunen. Hinzu kommen Stiftungen, die die Pacht von Grundstücken anbieten.

Nach dem Erbbaurechtsgesetz handelt es sich um ein beschränkt dingliches Recht. Der Erbbaurechtsgeber überlässt dem Erbbaurechtsnehmer, auch als Erbbauberechtigter bezeichnet, sein Grundstück. Meist wird die Grundstücksnutzung über einen langen Zeitraum vereinbart, etwa zwischen 50 und 99 Jahren. Verlängerungen der Grundstückspacht sind durchaus möglich. Mit dem Erbpachtvertrag ist es dem Erbbaurechtsnehmer gestattet, auf dem fremden Platz ein Haus zu errichten. Dieses kann später sogar baulich verändert oder veräußert werden.

3. Erbbaurechtszins und Kosten

Für die Erbpacht wird ein jährlicher Erbbaurechtszins fällig, der an den Grundstückseigentümer bezahlt wird. Die Höhe wird vertraglich festgelegt und ist in den meisten Fällen an den Grundstückswert gekoppelt. Wie oben bereits aufgeführt wurde, liegt er in der Regel zwischen zwei und sechs Prozent. Er kann alle drei Jahre angepasst werden, wenn eine Wertsteigerung des Grundstücks vorliegt. Sollte das Erbbaurecht verlängert werden, wird der Erbbaurechtszins neu verhandelt. Ebenfalls jährlich ist die Grundsteuer zu zahlen, da der Erbbaurechtsnehmer ab sofort als Eigentümer behandelt wird.

Weitere Kosten, die mit dem Erbpachtvertrag zu leisten sind, sind einmalige Kosten. Darunter fällt das Honorar für die Vertragserstellung und notarielle Beurkundung. Weiterhin sind Gebühren für die Verwaltung fällig, etwa die Erstellung eines eigenen Erbbaugrundbuchs. Hinzu kommt die Grunderwerbssteuer, die nach Abschluss des Erbpachtvertrags zu zahlen ist.

Zusätzliche Kosten sind für den Erbbaurechtsnehmer in Bezug auf das Grundstück nicht zu erwarten. Sie haben also volle Planungssicherheit über einen großen Zeitraum und bleiben finanziell flexibel. Das geringere Budget erleichtert zudem die Finanzierung des Hausbaus.

4. Nutzung und Verwertung des Erbbaurechts

Im Erbbaurechtsgesetz ist verankert, dass Sie als Nutzer auf dem Grundstück ein Haus errichten und natürlich auch bewohnen dürfen. Hinzu kommt die Nutzung der Freiflächen. Weiterhin ist es von beiden Parteien möglich, die Erbpacht zu verkaufen, zu verschenken oder zu vererben. Mitunter muss dazu die Zustimmung des anderen eingeholt werden, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Ebenso kann das Grundstück beliehen werden.