Effiziente Grundstücksteilung: So teilen Sie Ihr Grundstück in wenigen Schritten

Mitunter werden große Grundstücke verkauft, vererbt, verschenkt oder befinden sich bereits im Besitz der Familie. Solche Flächen sind für den Hausbau attraktiv, erst recht, wenn mehrere neue Eigenheime darauf Platz haben. Mit einer Grundstücksteilung können aus einem Grundstück mehrere Bauplätze geschaffen werden. Das geeignete Instrument dafür ist die Realteilung. Damit der bisherige Grundstückeigentümer und der Bauherr juristisch alles richtig regeln, erläutern wir Ihnen in diesem Ratgeber die einzelnen Schritte zum Teilungsverfahren. Zusätzlich erhalten Sie wertvolle Tipps, um die Bauplanung von vornherein in den Prozess der Grundstücksteilung einzubeziehen. Mit diesem Artikel können wir Ihnen keine Rechtsberatung geben, wir möchten Sie jedoch auf Grundlagen hinweisen.

Darum geht es:

Grundlagen der Realteilung: Wie wird ein Grundstück geteilt?

Die Realteilung eines Grundstücks ist ein wesentlicher Schritt im Bauprozess, wenn ein großes Grundstück in mehrere Parzellen aufgeteilt werden soll. Aus dem ursprünglichen Grundstück werden in der Regel zwei, manchmal auch mehrere unabhängige Grundstücke, für die jeweils ein neues Grundbuchblatt angelegt wird. Da die neuen Parzellen mithilfe einer Grenzlinie nachvollziehbar getrennt werden, entstehen zwei oder mehrere reale Flächen. Deshalb spricht man auch von Realteilung.

1. Schritte der Grundstücksteilung

Um ein Grundstück teilen zu können, sind mehrere Schritte erforderlich:

Vorbereitung und Planung
Vermessung
Teilungserklärung einreichen

Vorbereitung und Planung: Die Realteilung ist ein Vorgang, der spezifische rechtliche Anforderungen erfüllen muss. Nicht jedes Grundstück kann in zwei oder mehr Parzellen aufgeteilt werden. Sind sie danach beispielsweise zu klein, ist eine Teilung nicht zulässig.

Der Eigentümer muss also vorab klären, wie das Grundstück aufgeteilt werden kann. Dazu kann er Informationen bei seinem zuständigen Bauamt einholen. Durch Einsicht in den Bebauungsplan erfährt er, welche baulichen Nutzungsmöglichkeiten bestehen. Es muss demzufolge sichergestellt werden, dass die einzelnen Parzellen nach der Teilung entsprechend des geltenden Baurechts bebaubar sind. Hierbei sind unter anderem Grenzabstände zu den Nachbargrundstücken zu berücksichtigen.

Gut zu wissen:

In einigen Bundesländern ist eine Genehmigung zur Teilung von Grundstücken erforderlich, die das Bauamt ausstellt.

Vermessung: Nachdem der Eigentümer festgelegt hat, wie sein Grundstück geteilt wird, muss ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur die Vermessung des Grundstücks durchführen. Dazu erstellt dieser einen Teilungsplan, in dem die neue Grenze genau dokumentiert wird. Diese Daten werden anschließend in einer neuen Flurkarte dargestellt und ins Liegenschaftskataster übernommen.

Gut zu wissen:

Um ein Grundstück teilen zu lassen, bedarf es vieler einzelner Vorgänge. Planen Sie hierbei ausreichend Zeit ein!

Teilungserklärung: Für das Teilungsverfahren wird die Flurkarte, auch als Teilungserklärung bekannt, beim Grundbuchamt eingereicht. Dafür benötigt man einen Notar, welcher alle dafür notwendigen Schritte einleitet. Unter anderem lässt er für jedes neue Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt erstellen.

2. Rechtliche Anforderungen

Die Grundstücksteilung muss in einigen Bundesländern, etwa Niedersachsen, Hamburg und Nordrhein-Westfalen, von der zuständigen Baubehörde genehmigt werden. Sie prüft, ob die geplante Teilung den bauordnungsrechtlichen Vorgaben entspricht. In allen anderen Teilen Deutschlands ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, sich die entsprechenden Informationen selbst einzuholen. Sollte er das Grundstück trotz geltendem Baurecht falsch teilen, wird der Vorgang nicht rechtskräftig.

Ebenfalls nicht rechtskräftig wird das Teilungsverfahren, wenn die notarielle Beurkundung und die Meldung ans Grundbuchamt fehlt. Für die juristisch korrekte Abwicklung muss ein Notar beauftragt werden, der die Teilung laut Teilungserklärung beim Grundbuchamt veranlasst. Er kümmert sich ebenfalls um spezifische Ergänzungen, wie die Eintragung einer Grunddienstbarkeit. Liegt nach der Teilung ein Grundstück in zweiter Lage, also nicht mehr direkt an einer öffentlichen Straße, so können die Besitzer nur über das vordere Grundstück die Straße erreichen. Dazu wird ein Wegerecht (Grunddienstbarkeit) im Grundbuch eingetragen, das die Nutzung legalisiert. Möchte der bisherige Grundstückseigentümer eines oder alle der neu entstandenen Bauplätze verkaufen, so kann der Notar zudem noch die Kaufverträge aufsetzen.

Erst mit der erfolgten Grundbucheintragung ist die Realteilung abgeschlossen. Die neuen Grundstücksgrenzen werden laut Flurkarte rechtsgültig dokumentiert.

3. Kosten und Gebühren

Für eine Grundstücksteilung entstehen finanzielle Aufwände. Diese variieren je nach Bundesland und Umfang der Leistungen. Zu den typischen Gebühren gehören:

Verwaltungsgebühren (werden von der Baubehörde erhoben und variieren je nach Umfang der Prüfung)
Notarkosten (für die notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch)
Vermessungskosten (berechnen sich nach der Gebührenverordnung des Bundeslandes und orientieren sich an der Größe des Grundstücks, dem Bodenwert, der Anzahl der entstandenen Parzellen und der Anzahl der gesetzten Grenzsteine)

4. Bedeutung für das Bauvorhaben

Die Grundstücksteilung hat direkte Auswirkungen auf die Bauplanung. Bereits während des Teilungsverfahrens erhalten Sie Informationen aus dem Bebauungsplan zu den Haustypen, welche errichtet werden dürfen. Ist etwa nur die offene Bebauung zulässig, so müssen Sie die Abstandsflächen zum Nachbarn zwingend einhalten. Deshalb ist es wichtig, vorab zu wissen, wie viel Grundfläche Ihr neues Fertighaus benötigen wird und ob die notwendigen Abstände vorhanden sind. Reicht die Fläche nicht für einen ebenerdigen Bungalow, ist der Bau eines 1,5 Geschossers oder einer Stadtvilla eine attraktive Alternative. Möchten Sie dagegen ein Doppelhaus aufstellen, ist die Grundstücksteilung eine gute Lösung. Da die gemeinsame Mittelwand später auf der neuen Grenze steht, fällt hier die Abstandsfläche weg. Trotzdem kann jeder Doppelhauspartner sein eigenes Grundstück erwerben.

Etwaige Herausforderungen, wie die Abstandsflächen, meistern Sie bei frühzeitiger Planung. Wir raten Ihnen, sich gut auf die Teilung eines Grundstücks und den anschließenden Hausbau vorzubereiten und rechtzeitig Fachleute einzubinden. Nur so kann ein reibungsloser und effizienter Ablauf garantiert werden.

Fazit - Ihr Traumhaus wartet auf Sie

Eine Grundstücksteilung kann bei großen Bauplätzen sinnvoll sein. Damit die Teilung korrekt vollzogen werden kann, informieren Sie sich zunächst über die baurechtlichen Bedingungen bei der Kommune. Danach benötigen Sie eine Teilungserklärung, die Sie beim Notar einreichen. Er veranlasst die Eintragung im Grundbuch und setzt gegebenenfalls den Kaufvertrag auf. Für Ihr Bauprojekt sollten Sie weiterhin klären, ob Ihr favorisiertes Fertighaus auf das neue Grundstück passt und die Abstände zum Nachbarn eingehalten werden können. Auftretende Hindernisse können bei frühzeitiger Bauplanung beseitigt werden. Kontaktieren Sie unseren Verkaufsberater im ScanHaus Musterhaus oder Vertriebsbüro gern! Sie beraten Sie in allen Angelegenheiten, die den Hausbau betreffen, zeigen und erklären Ihnen unsere Haustypen und senden Ihnen einen kostenlosen Katalog zu.

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