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Grundstück erschließen: Was Sie vor dem Hausbau wissen sollten
In der Regel werden Baugrundstücke bereits erschlossen verkauft, sodass der neue Eigentümer sich nur noch um den Hausbau kümmern muss. Sie dürfen jedoch nicht zwangsläufig davon ausgehen, dass jedes Grundstück für ein Fertighaus an das Versorgungs- und Verkehrsnetz angebunden ist. Lesen Sie nachfolgend, bei welchen Grundstücken Sie Obacht geben müssen, welche Arbeiten notwendig sind und welche Kosten auf Sie zukommen.
Darum geht es:
- Wann muss ein Grundstück erschlossen werden?
- Grundstück erschließen in zweiter Reihe
- Grundstück erschließen in Einzellage (Bauvoranfrage)
- Kosten für die Grundstückserschließung
- Fazit
- FAQ
Hausbau: Wann muss ein Grundstück erschlossen werden?
Damit für ein Grundstück nach dem Baurecht eine Baugenehmigung erteilt werden darf, muss es zuvor erschlossen, also zugänglich und nutzbar gemacht werden. Vielfach ist dies bei Baugrundstücken schon geschehen.
Folgende Grundstücke sind jedoch häufig unerschlossen:
- Bauerwartungsland
- Rohbauland
- Grundstücke in zweiter Reihe
- Baulückengrundstücke
- Einzelgrundstücke
Gut zu wissen
Bauerwartungsland entspricht noch keinem im Bebauungsplan ausgewiesenen Bauland, ist allerdings dafür vorgesehen. Rohbauland ist im Flächennutzungsplan der jeweiligen Kommune als Bauland festgelegt, jedoch noch unerschlossen.
Grundstück erschließen in zweiter Reihe
Mitunter werden Flächen in zweiter Reihe frei, die als Baugrundstück genutzt werden können. Das könnte beispielsweise der Fall sein, wenn eine Grundstücksteilung erfolgt und dadurch eines der neuen Grundstücke im hinteren Bereich, nämlich in 2. Reihe, liegt. Falls das bisherige Grundstück an die verschiedenen Leitungen und Wege angeschlossen ist, kann der hintere Bereich dennoch unerschlossen sein.
In diesem Fall müssen Sie das Grundstück erschließen lassen. Dazu werden die Ver- und Entsorgungsleitungen sowie die Wege zwangsläufig über das Nachbargrundstück verlaufen. Um auf der rechtlich sicheren Seite zu stehen, wird eine Grunddienstbarkeit erforderlich. Diese räumt dem Eigentümer von Grundstück B ein bestimmtes Recht an Grundstück A ein. Häufig werden damit Wegerechte, folglich die Nutzung eines Weges zu Grundstück B, im Grundbuch eingetragen.
Gut zu wissen
Lassen Sie Grunddienstbarkeiten vor dem Kauf notariell beurkunden! Fehlt diese Übereinkunft mit den Nachbarn, müssten Leitungen und Wege um das vordere Grundstück herumgelegt werden. Dies führt zu beträchtlichen Mehrkosten und im Extremfall auch zu einer Ablehnung der Baugenehmigung.
Grundstück erschließen bei Lückenbebauung
Dieses häufig in Städten anzutreffende Phänomen von Baulücken kann für den zukünftigen Eigentümer durchaus ein Gewinn sein. Solche Baugrundstücke entstehen beispielsweise durch den Abriss alter Gebäude. Hierbei müssen Sie nicht zwangsläufig das Grundstück erschließen lassen. Es kann bereits teilerschlossen ebenso wie komplett erschlossen sein.
Gut zu wissen
Teilerschlossen ist ein Grundstück, welches zu einem bestimmten Anteil an das Leitungs- und/oder Wegenetz angeschlossen ist.
Grundstück erschließen bei Einzellage
Wer die Ruhe und Abgeschiedenheit liebt, sucht womöglich nach einem Grundstück in Einzellage. Hierbei kann die alleinige Lage zu hohen Erschließungskosten führen, sofern in der näheren Umgebung kein Ver- und Entsorgungs- sowie Straßennetz besteht. Erkundigen Sie sich über die Möglichkeit, an ein bestehendes Netz angeschlossen zu werden oder existierende private Wege (Grunddienstbarkeit) benutzen zu dürfen.
Bauvoranfrage: Darf ich mein Grundstück überhaupt erschließen lassen?
Das Instrument der Bauvoranfrage kann vor dem Kauf eines Grundstücks wichtige Fragen klären und ist bei den oben genannten Objekten sehr empfehlenswert. Stellen Sie dazu einen Antrag bei der zuständigen Baubehörde. Dürfen Sie nach dem erteilten Bauvorbescheid das Grundstück erschließen lassen, steht einem Hausbau nichts im Wege.
Gut zu wissen
Der Bauvorbescheid ist rechtsverbindlich und gibt Ihnen Planungssicherheit. Sie müssen lediglich auf die Geltungsdauer achtgeben.
Grundstück erschließen: Was gehört dazu?
Die Erschließung eines Grundstücks erfolgt einerseits durch die Kommune und wird als öffentliche Erschließung bezeichnet. Da sie an der Grundstücksgrenze aufhört, kommt andererseits die private Erschließung hinzu. Für diese ist der Bauherr zuständig.
Damit die Stadt oder Gemeinde einen Bereich öffentlich erschließt, müssen Sie zunächst einen Antrag stellen. Wird diesem stattgegeben, werden alle diesbezüglichen Belange von der Kommune übernommen. Sie erhalten dazu eine Rechnung. Bei der privaten Erschließung sind Sie für die Vergabe und Durchführung der Arbeiten selbst verantwortlich.
Für die Anbindung an das Leitungs- und Wegenetz unterscheidet man zwischen technischer und verkehrsmäßiger Erschließung.
Zur technischen Erschließung zählen:
- Anschluss an die Energieversorgung (Wärme, Strom, Gas)
- Anbindung an die Wasserversorgung und Abwasserleitungen
- Anschluss an Telekommunikationsleitungen (Kabelfernsehen, Telefon, Internet)
Die verkehrsmäßige Erschließung beinhaltet alle Aufgaben zur Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz mit seinen Straßen, Wegen und Plätzen. Dazu zählt beispielsweise auch die Straßenbeleuchtung.
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Hausbau-Planung: Kosten für die Grundstückserschließung
Über diesen Punkt brauchen Sie sich keine Gedanken zu machen, wenn Ihr Grundstück bereits voll erschlossen ist oder die Erschließungskosten im Kaufpreis enthalten sind. Im anderen Fall können Sie die anfallenden Kosten überschlagen und als Baunebenkosten in die Baufinanzierung aufnehmen lassen.
Der kommunale Anteil an der technischen Erschließung kann bis zu 90 Prozent der Kosten betragen, während der Satz der verkehrsmäßigen Anbindung bei bis zu 70 Prozent liegen kann. Entsprechende Informationen stehen in der aktuellen Gemeindesatzung.
Gut zu wissen
In der Bodenrichtwertkarte der Kommune können Grundstücke mit dem Kürzel “ebf“ (erschließungsbeitragsfrei) ausgewiesen sein. In diesem Fall entstehen Ihnen keine Erschließungskosten, da die Gemeinde den Neubau von Immobilien unterstützt.
Fazit
Prüfen Sie vor dem Kauf, ob Sie das Grundstück erschließen lassen müssen! Nur ein erschlossenes Objekt kann eine Baugenehmigung erhalten. Klären Sie unbedingt ab, ob Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen werden müssen, damit Sie Ihr Eigentum auch nutzen können. Kosten für eine Erschließung lassen sich vorab einkalkulieren.
FAQs
Wann darf ich ein Grundstück erschließen?
Das Instrument der Bauvoranfrage kann vor dem Kauf eines Grundstücks wichtige Fragen klären und ist bei den oben genannten Objekten sehr empfehlenswert. Stellen Sie dazu einen Antrag bei der zuständigen Baubehörde. Dürfen Sie nach dem erteilten Bauvorbescheid das Grundstück erschließen lassen, steht einem Hausbau nichts im Wege.
Was kostet es, ein Grundstück zu erschließen?
Der kommunale Anteil an der technischen Erschließung kann bis zu 90 Prozent der Kosten betragen, während der Satz der verkehrsmäßigen Anbindung bei bis zu 70 Prozent liegen kann. Entsprechende Informationen stehen in der aktuellen Gemeindesatzung.
Wo muss ein Grundstück erschlossen werden?
Folgende Grundstücke sind häufig unerschlossen:
- Bauerwartungsland,
- Rohbauland,
- Grundstücke in zweiter Reihe,
- Baulückengrundstücke und
- Einzelgrundstücke.
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