Baulasten verstehen: Ein Leitfaden für Bauherren und Grundstückseigentümer

Sie planen gerade ein Fertighaus? Dann werden Sie mit einigen Fachbegriffen rechnen müssen wie der Baulast. Sie kann von Bedeutung sein, wenn Sie ein Grundstück besitzen, dessen Bebauung schwierig bis unmöglich erscheint. Ist etwa der Abstand zum Nachbarn nach dem geltenden Baurecht nicht einzuhalten, kann eine Baulast helfen. Was der Begriff genau bedeutet, welche Baulastarten es gibt und wie sich eine Baulasteintragung positiv auf Ihr Bauvorhaben auswirken kann, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Darum geht es:

Baulast: Arten, Eintragung und Kosten

Unter einer Baulast versteht man eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers. Gegenüber der Baubehörde erklärt sich dieser bereit, bestimmte Nutzungen, Duldungen oder Unterlassungen auf seinem Grundstück zu ermöglichen. Mitunter eignen sich Grundstücke nur bedingt zur Bebauung. Dies kann vorkommen, wenn sie womöglich sehr klein sind oder ungünstig liegen. Verpflichtet sich allerdings jemand, eine spezielle Baulastart zu übernehmen, steht dem Bau wahrscheinlich nichts mehr im Wege.

1. Arten von Baulasten

Zu den verschiedenen Baulasttypen zählen unter anderem:

Abstandsflächenbaulast
Erschließungsbaulast
Stellplatzbaulast
Vereinigungsbaulast

Die Abstandsflächenbaulast wurde zur Regelung der Einhaltung von Mindestabständen zwischen Gebäuden eingeführt. Laut Baurecht sind in den meisten Bundesländern Abstandsflächen von 3 Metern zum Nachbargrundstück vorgesehen. Sollten Sie beispielsweise nur 1,5 Meter übrig haben, kann Ihr Nachbar mit einer Baulasteintragung die restlichen 1,5 Meter zusätzlich zu seinen 3 Metern übernehmen.

Mit einer Erschließungsbaulast wird die Erschließung eines Grundstücks sichergestellt. Hierunter versteht man den Anschluss an das öffentliche Leitungsnetz, etwa Strom und Wasser, sowie an Straßen und Wege. Liegt Ihr Grundstück in zweiter Reihe, erfolgt die Erschließung in der Regel über das vordere Grundstück, welches sich direkt an den öffentlichen Netzen befindet.

Gut zu wissen: Die Erschließung und Nutzung der Wege auf einem anderen Grundstück können auch mithilfe einer Grunddienstbarkeit abgesichert werden.

Zur Bereitstellung der vorgeschriebenen Stellplätze für ein Grundstück reicht in manchen Fällen der Platz nicht aus. Hier kann mit einer Stellplatzbaulast Abhilfe geschaffen werden. Dazu stellt der Eigentümer eines anderen Grundstücks den oder die Stellplätze bereit, häufig gegen ein vereinbartes Entgelt.

Besitzen Sie zwei oder mehr Grundstücke, auf denen nur durch Zusammenlegung ausreichend Platz für ein Fertighaus garantiert wird, so müssen Sie eine Vereinigungsbaulast eintragen lassen. Damit wird eine gemeinsame Grundstücksnutzung für beide Einzelgrundstücke abgesichert.

2. Eintragung einer Baulast

Damit es zu einer Baulasteintragung kommen kann, muss zunächst ein öffentlich-rechtliches Interesse bestehen, etwa um bauordnungsrechtliche Vorschriften zu erfüllen. Privat-rechtliche Vereinbarungen werden anderweitig festgelegt, zum Beispiel ein Wegerecht durch eine Grunddienstbarkeit. Anschließend müssen alle Partner der entsprechenden Baulastart zustimmen. Die Eintragung erfolgt dann durch den Grundstückseigentümer bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

Folgende Schritte sind für das Baulastverfahren notwendig:

Prüfung der Voraussetzungen: Beurteilung, ob die Eintragung der Baulast notwendig und rechtlich zulässig ist
Einreichung notwendiger Unterlagen, wie Lagepläne, Bauzeichnungen, Grundbuchauszug und Antragsformulare
endgültige Prüfung durch die Behörde
Zustimmung aller Beteiligten, die als Eigentümer im Grundbuch vermerkt sind
Eintragung ins Baulastverzeichnis

Gut zu wissen

Eine Baulasteintragung bleibt beim Eigentümerwechsel, also bei Kauf oder Erbschaft, bestehen.

3. Kosten und Gebühren

Für die Eintragung von Baulasten werden Gebühren notwendig, die entsprechend der verschiedenen Baulastarten und des jeweiligen Bundeslandes variieren. Zu den typischen Baulastkosten gehören:

Verwaltungsgebühren der Bauaufsichtsbehörde: Sie können je nach Aufwand unterschiedlich hoch ausfallen.
Zusatzkosten: Abhängig von den Baulastarten können weitere Kosten für Vermessungen, Gutachten oder rechtliche Beratungen auf Sie zukommen.

Gut zu wissen

Die Baulastgebühren trägt in der Regel derjenige, der von der Vereinbarung profitiert.

4. Bedeutung für das Bauvorhaben

Da Baulasteintragungen direkte Auswirkungen auf die Bauplanung sowie das notwendige Genehmigungsverfahren haben, sollten Sie von Anfang an besonderes Augenmerk darauf legen. Bauen Sie womöglich zusammen mit einer Partnerfamilie ein Doppelhaus, so können Sie sich jederzeit absprechen, wenn es etwa um Abstandsflächen oder Stellplätze geht. Baulasten können sowohl Chancen als auch Herausforderungen mit sich bringen. Um diese effizient zu meistern, sollten Bauherren:

den Einfluss auf die Planung berücksichtigen
mögliche Herausforderungen durch frühzeitige Planung und Beratung meistern
auf eine gute Vorbereitung durch den Fertighaus-Partner und den Einsatz von Fachleuten vertrauen.

Baulasten können die Gestaltung des Bauvorhabens einschränken oder spezielle Anpassungen erfordern, weshalb Sie während der Bauplanung eng mit der Baufirma zusammenarbeiten sollten. Wird für Ihr Grundstück beispielsweise eine Abstandsflächenbaulast notwendig, so kann Ihr Nachbar nur soviel Abstand zur Verfügung stellen, wie sein Grundstück hergibt. Kann er nur 1 Meter übernehmen, müssen Sie die restlichen 2 Meter bereitstellen. Haben Sie sich vorab für einen Bungalow entschieden, kann die benötigte Grundfläche zu groß sein, um diese 2 Meter auf der einen Seite und die notwendigen 3 Meter Abstand zum nächsten Nachbargrundstück aufzubringen. In diesem Fall könnten Sie einen kleineren Bungalow aussuchen oder aber auf einen 1,5-Geschosser oder eine Stadtvilla ausweichen. Möglicherweise kann aber auch die Ausrichtung für Ihr Fertighaus entsprechend angepasst werden. Fragen Sie uns bei allen Problemen, denn spezifische Änderungen sind häufig machbar.

Weitere mögliche Herausforderungen können Stellplätze oder Zufahrtswege sein. Auch diese müssen frühzeitig in die Planung aufgenommen werden, um eine gute Lösung zu finden. Lassen Sie sich unter anderem zu den Maßen von Garagen und Carports beraten. Liegen diese unter einer bestimmten Grenze, dürfen sie auch auf den Abstandsflächen errichtet werden.

In jedem Fall bauen Sie Ihr neues Fertighaus am besten, wenn Sie kompetente Fachleute hinzuziehen. Mit ihrer Erfahrung im Hausbau finden sie nicht selten pragmatische Lösungen von kleinen oder großen Problemen.

Fazit

Nicht jedes Grundstück ist auf Anhieb geeignet, um sein Traumhaus darauf zu errichten. Doch wenn die Lage einzigartig ist oder die Kosten dafür gering ausfallen, möchte man das Grundstück dennoch kaufen. Mithilfe von Baulasten können auch solche Flecken sehr gut bebaut werden, wenn Sie gewisse Punkte berücksichtigen. Dazu zählen unter anderem die passende Baulastart, die entsprechende Baulasteintragung sowie eine hervorragende Planung Ihres Hausbaus mit Experten an Ihrer Seite. Möchten Sie sich von unserer Kompetenz überzeugen? Dann besuchen Sie uns in einem unserer Musterhäuser oder vereinbaren Sie einen persönlichen Beratungstermin! Wir senden Ihnen vorab gern einen unserer Fertighaus-Kataloge. Dafür reicht ein Klick.

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